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上市房企中报透露出行业三大变化

证券日报 | 2024-09-13 17:38:49

王丽新

上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线,对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化,非常重要。

参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看,笔者认为,开发商已摒弃靠“旧三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式拼增长,正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中,有三大变化值得期待。

第一,忙降债保兑付,放慢脚步求安全。近年来,监管部门多次强调,加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱,最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。

在房地产粗放式发展时代,即便不计入表外负债,不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整,行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计,截至今年上半年末,房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%,较2023年底下降0.7个百分点;有息负债规模进一步缩减,较去年同期下降2.6%。

与此同时,多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划,包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略,保障债务安全兑付,其核心逻辑是放慢脚步,完成债务结构切换,保证现金流安全,驱动业务转型发展。

第二,去库存揽现金,以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流,忽视经营性现金流,以高负债驱动发展相比,如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。

从标杆房企掌舵人对市场的预判来看,密切跟进各地政策变化,进一步加大存货去化力度,是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种,一是以“有回款的销售”为目标,用各种手段促销回笼现金;二是加大流动性较低的大宗资产变现力度,盘活“沉睡”资产;三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出,“以销定支”稳定经营盘面。

第三,减投资慎拿地,轻重并举谋转型。随着行业调整推进,单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看,地产开发业务同样也有所下滑,但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升,成为稳定营收的第二增长点。

与过去动不动投资百亿元大盘相比,当前头部房企对业务转型的战略举措趋于一致,共识是谨慎投资、只做有把握的项目以及合理布局多元化业务。简言之,投资策略已从“冲规模”转为“保利润”。

在开发业务方面,头部房企多聚焦调整投资结构,关注拿地质量,以增量项目较高的毛利率带动整体毛利率企稳,同时优化产品结构,提升产品溢价能力。在经营性业务方面,头部房企正在探索新发展模式,完善业务布局。比如,通过开辟购物中心等经营性不动产轻资产管理赛道,以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务,构建“第二曲线”甚至“第三曲线”,助力公司在行业波动中穿越周期,释放内生式增长新动能。

对于行业未来发展趋势,笔者相信,在循序渐进的政策支持下,市场需求复苏会积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤,助力行业尽快踏上健康发展之路。

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