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内地开发商在港岛推售项目扎堆卖楼 多宗地块超百亿

时代财经 | 2022-11-16 12:06:40

不止李嘉诚卖豪宅,内地开发商也在港岛紧锣密鼓地推售项目。

11月上旬,由龙光集团(3380.HK)及合景泰富集团(1813.HK)合作发展的香港鸭脷洲利项目,正式宣布命名为"The Corniche 凯玥",项目将于本月内开放现楼示范单位和公布开售详情,首期提供295伙。而距离该项目2017年拿地已超过五年。

无独有偶,期万科在香港深水埗的住宅项目连方I,也在上周六(11月12日)开展首轮销售;华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟也加入了战局,首批118伙单位于11月14日起招标出售。

这些即将入市的新盘开发周期为一至五年不等,大多都是内地开发商们在上一波买地潮中所得。

不过,并不是每一个在2016年前后驰骋香港土地市场的内资,都能笑到最后。

内资们扎堆卖楼,多宗地块超百亿

龙光与合景泰富合作开发的鸭脷洲地块,曾有过一段辉煌的历史。

2017年2月,香港地政总署公布,香港南区鸭脷洲地块由龙光、合景泰富联合体以168.55亿港元中标,创下香港年来单幅土地的成交总价最高纪录。此前长达20年,香港仅有5宗批出地块成交总价超百亿,且单幅地块均不超过120亿港元。

资料显示,该项目可建总楼面逾76万方呎(约7万方米),位置优越,为港岛区罕有大型市区住宅地皮,背山面海,因此招标之时也吸引了14家财团投标。最终,地块由龙光、合景泰富联合体摘得,折合楼面地价为每方呎2.2万港元。

2019年6月,鸭脷洲项目便开始筹划申请预售,但一直"雷声大雨点小"。直到今年11月初,龙光、合景泰富突然宣布项目已取得"满意纸"(由香港地政总署发出,证明发展商已经完成所有批地条款),预计短期内上载楼书,将以现楼形式登场,整个楼盘提供295个单位。

某香港大型中介销售经理卢凯称,该项目每方呎售价至少要达3万港元(1方呎约等于0.09方米,考虑汇率、公摊面积等因素,折算后大约为23万元/方米);而如果是低密度住宅部分,每方呎甚至可能超6万港元(折合每方米超50万元)。

华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟,则于11月14日将首批118伙单位招标出售。该楼盘位于中资们最青睐的启德片区,临维多利亚港,于2019年6月由华润置地及保利置业联合体以129.16亿港元竞得,地块成交价达1.8万港元/方呎,如今意向价格为3.5万港元/方呎。

这批入市新盘中,开发周期最快的是万科香港发展的长沙湾连方I。2021年4月15日,万科香港以底价2.76亿港元投得香港九龙医局街旧楼项目。据悉,万科长沙湾项目此次首轮销售仅发售30伙,超额认购6倍。

内资扎堆卖楼的当下,一向坚挺的香港房地产市场却处于量价齐跌的市场氛围。

早前香港中原地产数据指出,预计10月整体楼宇买卖合约登记录4500宗及320亿港元,环比下跌6.9%及8.0%;预计2022年全年成交宗数将创1991年开始有全港数据以来32年按年历史新低。房价方面,香港特区差饷物业估价署10月27日公布,用来衡量二手私人住宅的售价指数在9月录得362.1,并创下2018年12月以来最大单月跌幅。

尽管销售前景较为冷淡,但受12月美联储加息预期等因素影响,不少开发商仍会选择在新一轮加息前加快推盘。

"香港实行联系汇率制,港元与美元挂钩,今年3月份美联储多次加息以来,香港金管局随之上调基准利率,一年期Hibor已上升至年来最高水。"一位香港业内人士称。

该人士指出,多种连锁反应导致香港房屋按揭贷款成本进一步推高,买房、供楼负担增加,对本地房地产市场带来压力。

为促进销售,地产开发商在推盘时往往也会加大补贴力度。卢凯告诉时代财经,期入市的楼盘售价基本小幅度低于市场价。以华润置地、保利置业合作楼盘澐璟为例,卢凯称行业内均觉得3.5万港元/方呎的价格低于市价,"与启德片区半年的成交价相比已经低了一些,更不要说对比香港其他维港海景楼房了。"

曾买下香港一半地块,如今卖楼卖豪宅离场

动辄百亿的地块曾见证了内资在香港拿地的疯狂岁月。

2015年前后,规模增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。

据第一太戴维斯2016年中期发布的数据,2005-2009年间,在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标;但2010-2016年间的166块公共住宅用地招标中,内地企业中标18块。尤其在2015年,香港地政总署的数据显示,当年内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企,占该年香港土地出让金总额的55%。

另有一组数据显示,2016年下半年-2017年下半年,内地房企在香港购入10宗土地,成交总金额接600亿港元。

恒大、中海、万科、海航、高银、保利、龙光、世茂、合景泰富、碧桂园等等,这些内地开发商们成为了当年香港土地市场最活跃的身影,彼时四大家族之一的新鸿基地产主席郭炳联更将这种行为称之为"颠标"。

以启德片区为例,几乎所有中资都盯上这块肥肉,不惜高价抢入。其中,中海、海航、高银一度成为最大玩家。据时代财经不完全统计,海航集团于2016年至2017年6个月内累计斥资272亿港元连夺启德4幅地皮;高银金融同样斥资超200亿港元在启德圈下两宗地块。

中海则在香港发展多年,从2013年便陆续买入启德片区地块。仅2018-2019年,中海以600亿元港元的大手笔拿下启德共五宗地。

2022年初业绩会上,中海主席建国提及,今年中海在香港将有四个项目推售,可推售总货值超过1000亿港元,其中就包括启德项目。

但并不是每一个曾经厮杀在香港市场的内地开发商,都像中海一样仍旧如鱼得水。2018年,海航陆续将启德四幅地块出让予恒基兆业和会德丰集团,在香港的故事几落幕;2019年起,高银金融资金问题爆发,于当年6月突然宣布退出启德百亿地块,之后又放售了高银金融国际中心。

2021年起,伴随着国内房地产市场下行,恒大、世茂、佳兆业等房企也开始折价出售香港资产,住宅楼盘、办公楼通通摆上了货架。

而曾经中资们高价获得的那些项目,最终不少都回到了港资手里,如现时启德片区绝大部分土地仍由港资发展。

"龙湖,万科,华润,保利,中海,现在在港发展得顺畅的也就这几家了,其他都退出得差不多了。"上述香港业内人士称。

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