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武汉首批集中供地接近尾声 历时近3个月时间的22城首批集中供地基本结束

北京商报 | 2021-06-29 16:29:50

随着6月25日武汉集中供地开拍,首批集中供地接近尾声,历时近3个月时间的22城首批集中供地基本结束。总计成交住宅用地867宗地块,成交用地面积约4958公顷、规划建筑面积1.09亿平方米、土地价款总计1.05万亿元,综合溢价率14.7%(综合溢价率=成交价之和÷起始价之和-1)。

TOP50房企在首轮集中供地中表现活跃,集中度呈现首尾活跃特征。成交金额方面,TOP50房企的集中度提升最为显著,TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%,均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升。

整体出让面积同比减少12%

根据贝壳研究院统计,上半年集中供地的22个城市住宅用地(含非集中供应土地)出让面积1.90亿平米,同比增长9%。从全国维度看,非22城中各线级城市住宅用地2021年成交量均呈现出不同程度的下滑,究其原因,2月末公布“两集中”政策后,4月中至6月中22城集中供地,首次大量集中在关注度较高的城市供应土地,使得周边城市供地节奏相应有所调整,避免与大城市直面竞争导致了全国上半年整体住宅用地出让面积同比减少了12% 。

北京、上海与广州等一线城市首批成交占全年用地比例位列前三,分别高达56.3%、40.4%以及40%。贝壳研究院方面表示,预期后续二、三批供地将会有所减少,下半年竞争可能会更激烈。

厦门、深圳、郑州、青岛与长春等城市首批供地不及全年住宅用地供应的20%,如厦门首批次仅占9.74%,随着厦门于6月10日打响第二批集中供地的第一枪,两轮供地面积占比提高至35.1%,第二批次的供应规模明显加强,供给增加迭加第二批供应宗地多位于近郊城区,楼面价从第一批次35823元/平米明显回落至第二批次24280元/平米。“厦门还有65%供地于第三批次供应,预计届时其楼面价还会有所下调。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

城市热度分化依然显著

杭州与北京揽金金额均破千亿元,是首批集中供地成交金额最高的两个城市。潘浩表示,从溢价率看,随着集中供地政策的实施,各地拍地规则虽有差异,但整体而言溢价率对比去年的变动幅度主要在±10%之间。重庆受新房库存走低影响溢价率增长31.2%,重庆还有近72%的土地于第二、三轮供应,预计为了合理控制溢价率土拍规则方面会进行一定调整。

热点城市虽然其拍地规则较严格,但如杭州、宁波与北京等城市仍然拍地踊跃,杭州41宗地块以竞自持成交,占比总成交土地72%,自持比例最高达40%,且有宗地进行高达138轮的拍地对决,能见市场之激烈;北京30宗有10宗地进入报高标准商品住宅建设方案阶段,杭州、北京甚至出现部分地块其地价高于周边房价情况,宁波29宗成交住宅用地中有19宗触顶或摇号,市场活跃度高,溢价率达25.1%。

与之相比的是,长春、青岛的市场热度一般,如长春38宗成交用地有25宗底价成交,占比约66%,并有2宗地块流拍、11块宗地中止出让,青岛延续勾地模式,出让的55宗地中有54 宗以底价成交。从2021年首批溢价率看,青岛与长春的溢价率也是22城中的最后两位,分别为2.1%与3.3%。

TOP50房企集中度提升至58%

成交金额方面,TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%,均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升,TOP50房企的集中度提升最为显著。而规划建面方面,各梯队房企较上半年全国土地集中度均呈现倍增趋势。一方面,集中供地22城多为一二线核心城市,自身具有较高的吸引力;另一方面,首轮集中供地中房企选择联合拿地比重增多,也会影响梯队集中度表现。

TOP50房企结构上呈现出首尾活跃、中间渐弱的集中度特征。对表现突出的TOP50房企进行细分,TOP10房企以24%的集中度水平领先整体,其后是TOP11-20的房企。而TOP41-50房企以8%的集中度表现超越中间段房企位列第三。TOP50房企中,“首”部房企为巩固规模优势取地,“尾”部房企具有向上跃进的意愿,而“腰”部房企则更多以稳为主,不同梯队房企采取的发展策略不同,从而影响拿地集中度表现。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示,集中供地考验着各家房企的资金实力,为了减少前期的资金投入以及后期的运营风险,“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。盘点首轮22城集中供地中最爱联合拿地的10家房企。滨江集团以67%的联合比例领跑榜单,其后金科、卓越、首开均保持60%(含)以上的联合拿地比例。

与此同时,8家拿地在3宗(含)以上的房企依然选择独立拿地方式,其中旭辉与建发拿地宗数均超过10宗(含)。可见,首轮集中供地中,房企取地的策略是多样化的,不同房企结合自身发展需求,选择适合的拿地策略,从而实现利益最大化。

核心区域土地供应量将减少

随着首轮集中供地落下帷幕,各城市因城施策在土地市场的第一次尝试也进入消化和总结的阶段。

潘浩指出,从土拍政策来看,相较以往可谓推陈出新、百花齐放,但从落地效果来看,市场的关注度并没有因为拍地规则的调整有所变化,高价值地块即使背负较高的成本代价依然引来众多关注。但可以判断的是,在未来两轮的集中供地中,城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划,使得年度土地市场保持稳定,行之有效的政策将得以延续和被借鉴,“试水”失败的政策将退出市场,但“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的模式或将成为调节土地市场热度的基础规则被广泛采用。同时,市场环境趋同的城市将倾向采用相似的土拍政策,南北分化将愈加明显。

“由于核心地块供应量相对有限,预计第二、三批集中供地的核心区土地供应比例将下降。”2021年两集中出让住宅用地城市核心区规划建筑面积占比达到41%,较2020年增长13个百分点,其中八成城市提高了首批“两集中”核心区域地块供应占比。这主要是由于第一次实行集中供地政策,各地推出相对核心、优质的地块,吸引房企入驻,在同类城市中形成一定的比较优势,同时也为后期集中供地的顺利推进打好基础。

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