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归母净利润腰斩 首创置业盈利表现遭遇“黑天鹅”

第一财经 | 2021-04-01 11:47:07

首创置业(02868.HK)离自己曾经渴望的规模已越来越远。

2020年,首创置业实现全口径销售额708.6亿元,签约面积292.7万平方米,销售均价2.4万元/平方米,未完成年度800亿销售目标。三年前,该集团还曾憧憬:2019年、2020年销售额突破1000亿元、1400亿元。

但是现实残酷,作为一家主营地产开发的国资房企,首创置业的增长疲态愈发明显,已连续多年未达销售目标。在3月30日举行的年度业绩会上,严峻、挑战、不及预期等词汇频频出现在管理层表述中。

集团副总裁兼财务总监范书斌直言,受新冠疫情和部分城市调控影响,公司部分二类开发项目销售速度和价格不及预期,高毛利一级开发项目未能上市,奥莱业绩也受到较大冲击,多重不利因素致使业绩有所下滑。

实际上,在去年中期业绩会时,首创管理层言谈之间的危机感并不重。当时,首创置业总裁钟北辰表示,集团上半年实现签约总额337亿元,下半年还有1000亿左右的货值,不会考虑对项目进行“打折走流量”。

半年时间过去,首创却交出了一份令股东大跌眼镜的成绩单。期内,该集团实现营业收入212.48亿元,同比增长约2%;营业利润18.01亿元,同比减少约49%;归属于母公司股东净利润9.82亿元,同比减少约54%。

“买它的人已经被套惨了。”股票交易平台上,许多股民纷纷哀嚎。去年1月份时,首创股价在2港元左右,此后一路下跌,截至发稿每股仅报0.99港元,总市值43.19亿港元。市场表现惨淡,首创到底发生了什么?

官方信息显示,首创业务布局包括住宅开发、奥特莱斯综合体、城市综合体、土地一级开发等四大核心业务,文创业务、高科技产业地产、租赁住房等三大创新业务,以及首金资本金融平台的产业布局。

2020年,上述业务共贡献营收212.48亿元,较2019年微增4.62亿元。从营业总成本看,2020年该指标约208.83亿元,与2019年的210.27亿元差距不大,其中财务费用达23.27亿元、销售和管理费用共计15.84亿元。

大头的收入支出变动不多,为何首创年度净利润最终腰斩?财报数据显示,2019年首创投资收益约35.79亿元,而2020年该收益约15.71亿元,缩水20亿元,加之公允价值变动-1.63亿元,致使营业利润大幅减少。

盈利表现遭遇“黑天鹅”,首创置业长期以来的高杠杆同样存有隐患。按2020年中期财务数据,该集团踩中两条“红线”,剔除预收款后的资产负债率为74.86%,净负债率为157%,现金短债比1.3。

为优化债务结构,首创去年谨慎拿地,期内新获10个二级开发项目,土地投资总额人民币189.9亿元,平均楼面地价6126元/平方米,同比下降9.5%,平均溢价率仅2.6%,其中9个项目为底价获取。

到2020年末期,首创剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%,同比下降3.3个百分点;净负债率为127%,现金短债比为1.13,仍踩中两条红线。集团土地储备总建筑面积约1683.2万平方米。

在“三道红线”的重压下,降杠杆已是不得不为。首创方面表示,公司已经启动减债计划,全力降低杠杆水平。具体措施包括坚决降负债,强抓回款,降税增效,以经营现金流覆盖土地投资等,以期尽快达标。

更重要的改变是,首创已放弃对规模的一味追求。业绩会上,管理层不再提年度销售目标,而是将安全放在第一位。“首创置业不会片面追求经营规模的增长,更加注重稳健安全,追求高质量发展。”

在集团董事长李松平看来,2021年,整个宏观房地产行业依然处在强调控周期,对房企是巨大的挑战。“房地产调控持续五年以来,随着时间推进,在层层加码集中调控,目前政策上没有任何松动迹象。”

对于重仓京津冀、销售额占比四成的首创来说,管理层已认识到调控的坚决性、以及集团战略调整的必要性。“不仅是2021年,未来公司都将保持签约规模集中稳定、适度投资,致力于投资资产结构和业务布局,探索新利润的增长点,比如物业管理、商业运营等轻资产运营平台。”

3月29日晚,首创置业公告称,首创置业及旗下聚源信诚(天津)投资管理有限公司,与首创集团订立意向书,将向后者转让全部奥特莱斯业务。奥莱业务重组后,首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。

钟北辰表示,公司将首创钜大资产包出售给首创集团,可以有效盘活资产,优化资产结构,提升资产质量,把回笼资金用于偿还债务,降低杠杆,增强抗风险能力,保障业务的稳健运营,预计将在明年年初完成。

  • 标签:黑天鹅,首创置业,净利润

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