手机版 | 网站导航
观察家网 房产 >

商业房贷选择固定利率还是LPR浮动税率,你怎么看?

惠湾之家 | 2020-07-23 14:47:37

2020年从3月初到8月底,已购房的商业房贷都要选择换成固定利率或者换成LPR浮动税率(彻底和基准利率脱勾),机会只在面前摆一次,选后要求从一而终,请问大家选哪种?

LPR是什么?Loan Prime Rate是对最优质客户的贷款利率(还款能力最强客户,通常是地方政府,国企,大公司), 其它人的贷款利率,都是在它之上加减点数(一般都是加啦)。LPR由18家银行的利率共同决定,去掉一个最高和一个最低,平均剩下的,就是它,每月20号更新。如果市场钱紧张,利率就会上升,反之,下降。

18家银行:10家全国性银行(中国银行,建行,农行,工行,交行,招行,民生,兴业,浦发,中信),城市商业银行(如台州银行)、农村商业银行、外资银行(渣打,花旗)和民营银行(微众,网商)各2家,共计18家(它们也会换,也可能会增加更多银行代表)。期望它们准确反映市场的贷款情况。

lpr浮动利率分1年期和5年期两种,因为房贷一般都是超过5年,所以房贷利率对应lpr5年期利率。下面所提lpr均指lpr5年期。

为了方便理解,我们称LPR为民行浮动利率。

选择lpr后,首年(2020年)的房贷利率仍保持和原来一样。比如你原来的房贷利率是4.9,换后的房贷利率是4.8%+0.1%(+0.1%为加点,一直不变)

第二年(2021年1月或放款月),如果此月的LPR浮动利率比4.8%低,由于加点(+0.1%)是一直不变,所以房贷利率(=LPR+加点)就变小,那么就可以少还一些房贷。

固定利率:即保持原来的利率。总之,它不再和央行的基准利率(为了易区分,我们称它央行浮动利率)关联,最近四年多一直没有调过,但是2015年时一年内却密集地降了5次,造成2016年所有城市的房价都翻倍。

那么央行利率和民行利率将各管哪些范围?

前者影响所有国内行业,也影响国际上如汇率等;后者针对中小企业贷款和房贷。

前者降息影响大,不易拿捏分寸,如果房贷都选择后者后,就可以更精准控制房价。

用简单的方式解读一下新规则:

一、2020年1月1日开始,房贷利率按LPR浮动利率还贷。

二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定。

确定方法:每个月各家银行上报市场最优利率,去掉一个最高利率、

一个最低利率,剩余16家银行加权平均,得出LPR利率。

也就意味着中国房贷利率进入市场化。

三、2020年之前商业贷款(不包括公积金贷款)买房的业主会给一次二选一的机会

1、执行原合同不变,利率永远不变。

2、执行新规则LPR+加点浮动利率。

2020年之前所有的房贷合同,2020年3月-8月银行会有人联系你重签合同,别急!

最要的事说三遍:

只有一次选择机会,未来不能再变。

只有一次选择机会,未来不能再变。

只有一次选择机会,未来不能再变。

四、什么是LPR+加点利率?

目前最新的LPR,是4.8%,比基准利率4.9%低了10个基点。

新版房贷利率=LPR+加点数值(可正可负)

假设A是2018年买的房子,

当时签的是基准利率上浮10%贷款合同

那你的执行利率是4.9%*1.1=5.39%

每年的利率比LPR高了0.59%

你的固定加点值,就是0.59%

假设B是2016年买的房子,

当时签的是基准利率85折贷款合同

那你的执行利率是4.9%*0.85=4.17%

每年的利率比LPR低了0.73%

你的固定加点值,就是-0.73%

假设2022年的LPR是 3%

A的还款利率等于:3% +0.59%=3.59%

B的还款利率等于:3% - 0.73=2.27%

最要的事说三遍:

这个加点值永远是固定的

这个加点值永远是固定的

这个加点值永远是固定的

再举例说明一下LPR利率升或降对于还房贷的关系:

贷款200万,30年期限还款,

如果未来LPR升1%,每年多还2万元,每月多还1666.6元

如果未来LPR降1%,每年少还2万元,每月少还1666.6元

看到这大家会想,站在个人的角度,选最省钱的方式,但是现在没人任何人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?

先来看一下中国近20年的房贷利润变化:

2016年为近20年中国最低房货利率4.17%

近2年国家的宏观政策就两个字:维稳

稳房价、稳金融、稳就业...

对于房价来说肯定是不能再涨了,但是也不能降!

中国还有很多存量房子没卖出去,既然房价不能涨也不能降,那怎么办?

可以降低一点房贷利率,促进大家买房,去库存。

如果未来按市场经济制定的话,那就是根据供求关系定的,买房的人多了,房价自然就会涨,房贷利率也会涨,反之买房的人少了,房价停止涨,房贷利率也会降一点。

注意上面的用词,是停止涨,不是降。

回过头来再看我的选择:

解释一下我的选择主要是根据贷款的剩余年限。

以北京为例:

1、如果你的房贷还剩1-5年,建议按原合同固定利率执行,别变,也别操那份心,因为还剩1-5年的还款,大概是2000年左右买的房,2000年北京房子均价4600元/平。贷款总额也就30万,都赚大了,就别折腾了。

2、如果你的房贷还剩6-10年,可以折腾一下,改为LPR浮动利率,为啥?

中国五年内LPR是下行趋势,这和中国整体经济有关,目前全世界的商品都供大于求,为了能让自家商品多出口,中美已经互撕了2年左右,各国都在降息刺激经济,能让利率涨的因素只有一个,那就是下一次的科技革命爆发,就像上一次的工业革命,哪个国家

先搞起来,就能带动整个世界经济走出低谷。

所以我赌中国5年后整体经济会越来越好,一二线城市的房价还有上涨空间,我赌中国会成功引领下一次的科技革命,至少能带动整个亚洲走出困境,成为世界经济强国。

话说回来为什么贷款剩6-10年要选择LPR浮动利率呢?

大概率前5年会少还一些房贷,比如你现在每个月还3000元,还有10年还完,近5年LPR利率下降,你前5年每个月还2500元,5年以后经济形势一片大好,可能你每个月要还3500元,平均下来总还款额没变,但是近5年每个月可以少还500元,苍蝇腿也是肉呀,少还一点是一点。

支持换的理由:

1)在国内,央行行长放话出来说:“将抑制利率过快下调”,好熟悉的内容哈,就像听到熟悉的“将抑制房价上涨过长”,结果房价是蹭蹭地往上涨,所以这很可能代表我国利率将至少逐渐往下走,换了,房贷利率就跟着少。

下图是历年中国银行利率,每个周期的最低点越来越低,整体确实不断下行。

假设贷款了100万,贷了30年,4.9%利率,等额本息,5307元/月 ,

假设以后5年期LPR的利率保持过去半年的下降速度,即每半年下降0.1%,一年后共下降0.2%

变成4.7%,每月还款变成5186元。即往后一年,100万的贷款,每月少还120元,两年后共下降0.4%,每月少还240元,以此类推。

2)在国际上,发达国家的银行利率的趋势是越来越低,甚至已有出现了负利率,所以当中国发展到越接近他们的级别时,利率也将一样变的越低。

由于国际经济下行,大部分行业的利润率下降,所以各国银行将下调贷款利息,中小企业和个人才会愿意借,由于银行赚的是利息差的钱,当贷出去的利息变少了,那么给大众的存款利息自然也变少,这样银行才能一直有利息差的利润。我国也是世界一员,同时中国的GDP的增速也确实正在下降中,已破了6%,代表行业整体平均利润在下行。

3)提供这样一个选择,是想让房贷族可以更轻松还贷,以免出现断供

4)这样操作,只是想让银行少捞些利息差的钱,引导资金到实业

换法:登录房贷银行的APP

重定价日:有放款日和每年的1月1日可选。

选个早的,

比如我,放款日是2017年9月5日,那可以选9月5日为重定价日。

那我下一个重定价日就是:

2020年9月5日。

因为是以2019年12月20日LPR4.8%为起点,

而现在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定价日到的时候,如果LPR仍是4.65%或更低,就早点少还0.15%或更多.100万贷款,每月即少还125元或更多。

反对换的理由

1)反驳上面的第三条:太年轻了,这违背银行的本性,面对房贷28万亿这么大的美味蛋糕,银行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打电话来,然后再帮忙转换,不但不多赚钱,而且还要少赚钱,这还有天理么,还有王法么?

而且LPR 5年期利率(它对应房贷利率)的起点是4.8%(以2019年12月期的为准),再往下降息的空间有限,降到接近公积金的利率:3.25%都很难。

中国央行8月推出LPR新机制以来已报价8次

即使假设房贷利率大降,那么到时房价也是高概率上升一些,总利息多一点,但是总房价却涨多点,选固定的话,对冲也稳。如果房贷利率上升,选固定的话,还贷将变的极其轻松。

2)LPR只是经济学家故意弄出来一个新的专业名词,目的就是不想让大家轻易看懂,好骗大家入坑。再说,现在确实经济是在下行,但是如果技术突然突破了,三,五年后如果爆发第四次工业革命的话,

那LPR也将爆涨(因为新行业的利润率是数倍,数十倍,甚至数百千倍级别,那时新行业公司自然愿意向银行高利息借钱,银行也自然会提高存款利息,来吸收更多存款,然后放贷,这样LPR就上升了)

第四次工业革命:目前主流共识将诞生在

基因工程(大幅提高人类的寿命),

可控核聚变(解决能源问题),

人工智能(大数据,云计算结合)的诞生(速度提高工作效率),

新材料石墨烯,

量子通信。

3)如果通货膨胀到物价飙涨的话,就会逼LRP上升。

因为比如你把100元存在银行,4%的年利率,一年后得4元,变成104元,但是如果年通货膨胀8%的话,那么得到的是100-8+4=96元,本都没有保住,这样大家就不想把钱存在银行,都想取钱出来,换成某种其它产品。这时银行们为了可以保住和争取大众的存款,那么就会提高他们的存款利率,即等于提升LPR利率。

由于疫情,资金紧张,公开的已发放水4.25万亿元,不排除进一步放水,拿到这些钱和本身有钱的公司或个人,由于暂时都只想把钱花到必需品和扣着钱抄底,所以它不会马上影响物价上涨,待经济开始恢复时,这些钱就乘以4-8倍地循环流出来了,一年后如果引起物价飙涨的话,到时将上调LPR利率。

历年通货膨胀和历年利率(通胀高时,就上调利率)

4)央行利率虽然最近四年多一直没有调过,但是在2015年时一年内密集地降了5次。让大家换成这个LPR利率后,很可能目的就是为的降央行利率做准备,同时又可以做到不像过去那:"降息过度引起房价上涨"。世界货币美元2019年7月31日开始新一轮的降息周期,央行利率高概率跟降,但是不代表LPR5年期利率一定跟降,因为这时央行利率和房贷利率(LPR5年期)脱钓了。

5)即使最近3年LPR跟着降,但是房贷都是10-30年,以后怎么样,会不会刚开始给点甜头尝一尝,然后就升息,在房住不炒是当前的大方针下,国家不会鼓励LPR5年期利率大降,银行们更不会主动让利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不断下降,让中小企业短期借款利率下降,来激活中小企业。

6)美元的利率达到历史最低点,疫情一旦稳定,将被迫不断地升息。某国货币暂时仍以美元为锚,将跟进。

历年美国央行利率和房贷利率(他们曲线波动类似,后者基本是在前者的基础上加点)

1980年9月1号,当时美元印的过多,美元变得越来越不值钱,美国为的维护美元信用,以防大家都抛弃美元,一路升息高到15.32%,即使引起当时更大的企业倒闭和失业潮,也再所不惜。

2019年7月31日开始的新一轮的美元降息,因为疫情,已于2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水2.7万亿美元,加无限放水,已永超08年危机的放水),达到历史最低点,历史最低点,历史最低点,当降无可降,Q无可Q,美联储还想当世界货币的话,将被迫不断地升息来维护自己的信用(维护铸币权躺赚优于一切,即使当数万民众的面,爆头米国总统)

而某国的货币的发行暂时主要以美元为锚,也将对应上调。目前202004期的LPR5年期,4.65%已高概率接近最低点了。

7)把央行看成庄家就明白了,明显的庄家放消息试盘。

买大买小,买定离手,庄家看一下统计,再决定开大还是开小。既然现在主流媒体如抖音等都是一边倒建议大家选LPR利率,那么反其道而行就对了。

8)小学生才做选择题,银行们想全要。无论选固定还是LPR,对已有房贷的一族来说,都等于变相加利息了。

因为,比如现在的利息是4.91.25(上浮25%)=6.125。

改模式的话。就是现在这种模式以后不会有了。

以后要么一直是6.125的固定利率(即使基准利率下降了,它仍固定),

要么就是LPR+固定点。固定点是1.325。其实4.8+1.325还是等于6.125。

即便下降到了3.8那么3.8+1.325=5.125,也没有现在3.81.25=4.75优惠。

而且,

针对房贷的LPR5年期利率不保证一定是降,

即使降,可能需要很久降到这个点,

较大可能降几点,升几点,反复波动,保持在较高的利率。

甚至会上调,因为单说还款金额,现在每个月还5000,20年后还让你每个月还5000?我不信。

固定汇率,让银行吃亏了,20年前每个月还1000块钱的巨款,现在还还1000块钱,银行觉得自己吃亏,有了LPR,20年后再看看,肯定会联合起来炒高LPR5年期利率割韭菜,毕竟它只针对房贷的。

如果选固定汇率为矛,今天每月还1000,20年后还是每月还1000.

请问大家支持哪一方?

补充:到期未选,自动选浮动LPR,2020年起的买房都是浮动LPR,和公积金贷款买房无关。

  • 标签:房贷,LPR浮动税率

媒体焦点